I contratti stipulati tra condomìni e imprese che forniscono servizi — come pulizie, manutenzioni, assicurazioni o vigilanza — possono contenere clausole vessatorie, ovvero disposizioni che determinano uno squilibrio nei diritti e negli obblighi tra le parti, a danno del condominio. Questo fenomeno è purtroppo ancora frequente, nonostante la normativa vigente offra importanti tutele.
Il condominio è un consumatore? Sì, lo dice il Codice del Consumo
Il Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005) riconosce al condominio la qualifica di consumatore, in quanto rappresenta un insieme di persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale. A confermarlo è anche la giurisprudenza, come ad esempio la Cassazione n. 10086/2001 e l’ordinanza n. 452/2005, secondo cui l’amministratore agisce come mandatario dei singoli condòmini-consumatori.
Esempi comuni di clausole vessatorie nei contratti condominiali
Tra le clausole più frequentemente contestate troviamo:
- Durate contrattuali eccessivamente lunghe, con penali sproporzionate in caso di recesso;
- Rinnovi taciti automatici senza preavviso adeguato;
- Clausole che limitano la possibilità di cambiare fornitore;
- Esclusione del foro del consumatore, imponendo fori territoriali diversi;
- Obblighi a carico del condominio che non corrispondono ad alcun servizio aggiuntivo.
Cosa prevede il Codice del Consumo per i contratti con il condominio
Il Codice del Consumo offre tutele fondamentali in caso di contratti contenenti clausole abusive. In particolare:
- Le clausole vessatorie sono nulle se non espressamente approvate per iscritto;
- Il foro competente è quello del consumatore (cioè il condominio);
- È sempre possibile esercitare il diritto di recesso, secondo i termini di legge;
- Sono previste garanzie sui servizi e responsabilità per difetti o danni;
- Le associazioni dei consumatori possono agire per tutelare i condòmini (art. 139-140 Cod. Consumo).
Come difendersi: diffida e azioni legali
Quando un contratto presenta clausole vessatorie, l’amministratore può contestare formalmente tali condizioni e richiederne la rimozione, anche tramite diffida legale. In caso di mancata risposta, si può agire in giudizio con il supporto di un avvocato o di un’associazione dei consumatori.
Se sei un amministratore di condominio o un singolo condòmino, è fondamentale verificare attentamente le clausole contrattuali proposte dalle imprese fornitrici. In presenza di clausole abusive, agire tempestivamente può evitare oneri ingiustificati e garantire un rapporto trasparente e corretto.
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📄 Modello standard di diffida per clausole vessatorie nei contratti condominiali
Oggetto: Diffida per la rimozione di clausole vessatorie dal contratto stipulato con il Condominio
Spett.le [NOME DITTA]
[Indirizzo completo]
PEC: [inserire se nota]
e, p.c.
Al Condominio [via e civico – città]
All’Amministratore pro tempore: [Nome e PEC]
Oggetto: Diffida ai sensi dell’art. 33 e ss. D.Lgs. 206/2005 – Rimozione clausole vessatorie
Il sottoscritto Avv. [NOME], in qualità di legale incaricato dal Condominio sito in [indirizzo completo], nella persona dell’amministratore pro tempore, espone quanto segue:
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In difetto, il condominio si riserva di adire l’autorità giudiziaria competente per la declaratoria di nullità delle suddette clausole e il risarcimento di ogni danno eventualmente subito, anche mediante l’intervento delle associazioni dei consumatori ex art. 139 ss. Cod. Consumo.
Distinti saluti.
[Luogo, data]
Avv. [Nome e Cognome]
[PEC e Firma]
