In generale, le posizioni contrattuali sono trasmissibili per via successoria. Vediamo ora cosa succede se il defunto viveva in locazione. Per la successione nel rapporto locativo la legge detta una disciplina speciale (art. 6 dellaLegge 39/78), in deroga ai principi generali del diritto successorio, individuando una serie di soggetti successibili che possono subentrare nel rapporto di locazione alla morte del conduttore.
L’art. 6 della cosiddetta “Legge sull’equo canone”, al comma 1, dispone che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi”. Dopo la
sentenza della Corte Costituzionale n. 484/88 si fa rientrare tra i soggetti stabilmente conviventi anche il convivente more uxorio (che conviveva col defunto come se fosse il coniuge, ma senza che si fossero sposati), anch’egli titolare di un interesse meritevole di tutela alla preservazione del proprio luogo di abitazione.
La norma ha lo scopo di tutelare la stabilità del nucleo familiare del conduttore deceduto, assicurando ai residui componenti di tale nucleo il diritto di permanenza nell’abitazione familiare.
Si precisa che due sono le condizioni necessarie per poter succedere nel rapporto contrattuale:
- l’abituale convivenza con il de cuius da parte del soggetto che pretende di succedergli nel rapporto;
- la qualità personale che tale soggetto deve rivestire e cioè deve essere o coniuge o erede o parente o affine o convivente more uxorio del de cuius. Si tratta quindi di una successione anomala nella quale i chiamati sono individuati dalla legge in maniera indipendente dalle ordinarie regole che riguardano la successione.
Tutti i soggetti indicati dall’art. 6 della Legge 392/78 hanno pari diritti di abitare la casa oggetto del contratto, senza che la pretesa di uno possa escludere o limitare quella dell’altro. Essi sono quindi tutti tenuti, per l’intero, al pagamento del canone di locazione in via solidale tra loro.
Il soggetto subentrante è tenuto a informare il locatario della successione nel rapporto, in osservanza del principio generale di buona fede e correttezza previsti dal nostro Codice Civile.
Se i soggetti chiamati a succedere non intendono proseguire il rapporto di locazione, possono recedere dal contratto (Legge 431/98, art. 3, comma 4) e in mancanza di persone aventi diritto a succedere nel rapporto locativo, esso si estinguerà.
È analogo il caso di immobili affittati per imprese e attività commerciali, artigianali e professionali (art. 37 della Legge 392/78). Colui che subentra nel rapporto locativo diviene conduttore dell’immobile a tutti gli effetti, acquista i medesimi diritti e assume gli stessi obblighi di chi lo ha preceduto. Il locatore non può opporsi al subentro nel contratto di locazione.
L’operatività della norma è esclusa nel caso in cui l’immobile sia stato locato ad associazioni o enti a carattere non imprenditoriale.
